賃貸物件を経営していると、どうしても家賃をきちんと払わない滞納者が現れるものです。その場合の適切な対応方法をご説明していきます。
1．いきなり解除はできない
家賃を滞納されると、大家としては「賃料を払わないのなら、出ていってほしい」と考えるものです。しかし滞納期間が1か月や2か月程度では、裁判所は賃貸借契約解除の正当事由を認めてくれません。家賃を少々滞納されてもすぐに賃貸借契約を解除できず、様子を見るしかありません。
ただし滞納している賃料の請求はできるので、督促書などで支払を求めましょう。ときには現地に直接出向いて回収に行く方法も効果的です。
2．内容証明郵便で滞納賃料の請求書兼解除通知を送る
滞納期間が3か月を超えてくると、裁判でも賃貸借契約の解除の正当事由が認められやすくなります。まずは内容証明郵便で、契約の解除通知を送りましょう。
通知書には未払い賃料の全額の支払いと、支払がない場合には無催告で契約を解除する旨書き入れておきます。これにより、支払がない場合には契約が当然に解除されます。
3．弁護士に依頼する
大家ご本人が内容証明郵便で賃料支払いと解除通知を送っても、軽く考えて無視する賃借人が多いのが現状です。
そんなとき、弁護士が代理人として弁護士名を入れて内容証明郵便を送ると、相手も真摯にとらえて賃料の支払いに応じる可能性が高くなります。
滞納賃料が高額で相手が一括では支払えない場合、分割払いで支払う合意なども可能です。
4．訴訟を起こす
内容証明郵便で請求書を送っても相手が対応しない場合には、訴訟を起こすしかありません。この時の訴訟は、賃貸借契約解除にもとづく滞納賃料と契約解除後の賃料相当損害金の支払い、それと物件の明け渡し請求訴訟です。
裁判に勝てば、裁判官が相手に滞納賃料と解除後の損害金の支払い命令、物件の明け渡し命令を出してくれます。
5．任意で支払と退去を求める
裁判で判決が出たら相手に連絡をして、任意に支払と物件退去を求めましょう。相手も判決が降りているので態度を変えて話し合いに応じる可能性があります。
6．強制執行と差押えをする
相手が任意に支払いや退去をしない場合には、差押えや強制退去の手続きが必要です。
滞納家賃や賃料相当損害金については、相手の預貯金や給料を差し押さえて回収します。
相手がでていかない場合には、「建物明け渡し断行の強制執行」という手続きによって、強制的に退去させることが可能です。
賃借人が賃料を滞納すると対応に大変な手間がかかりますし、上記のように裁判などを視野に入れた専門的な対処も必要です。金沢で賃料不払いにお困りのオーナー様がおられましたら、まずは相談予約までお待ちしております。
